中经记者吴静卢志坤北京报道非常谋略
6月4日，北京通州一组团地块出让，起始价高达74.91亿元，总用地面积11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米，是通州近年来规模最大的综合体项目。地块最终由久未在北京土拍市场中露面的中建玖合以底价摘得。
《中国经营报》记者了解到，通州区土拍近期一改往年的底价成交态势，4月份以来已有两宗高溢价地块出让，此次出让的组团地块后续将面对区域内在售及待售项目直接竞争。
副中心“巨无霸”地块出让
本次出让的地块为通州区0101街区FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地（以下简称“副中心地块”）。
据业内人士介绍，该组团体量较大，开发程度复杂，其中内含八个子地块，除0707地块是F3其他类多功能用地以外，其余0705、0706、0708、0807、0808、0810、0811七个地块均为R2二类居住用地，容积率在2.1～2.4之间，建筑规模介于2.58万～5.38万平方米，限高100米。
此外，居住用地要求配建一处建面1.38万平方米的家园中心非常谋略，其中包含社区卫生服务中心、养老及助残中心、残疾人托养所、机构养老设施、末端物流配送中心、邮政所、文体及社区服务中心等，建成后将无偿移交区政府管理。
除代建之外，规划文件中还提到其他要求：一、在居住地块与地块之间、居住地块与滨水空间之间、居住地块与枢纽区域（地块群北侧）之间设置二层连廊，塑造便捷通畅、立体生态、完整连续的慢行空间。二、鼓励强化建筑群组第五立面设计……鼓励地块内风雨连廊和公共设施、架空层的顶部连接。三、鼓励0706、0708地块沿潞滨一街东侧设置一条商业内街；四、滨水一侧要求打造具有标志性、特色性的滨水景观界面，对建筑立面、建筑退线等进行一体化设计……形成高低错落的城市天际线，避免高度过于整齐单一。
此前关注过该组团地块的一家房企内部人士告诉记者，公司在权衡后放弃参与该地块竞拍，还是想把更多精力放在朝阳区和海淀区。
该人士表示，考虑到公司在通州区已经布局有项目，若再加上这八个新项目，“有些太疯狂了”。
中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，这些综合性要求对开发企业的资金实力、项目进度管控以及规划设计能力均提出了较高挑战。
不过，他也指出，该地块群亦具备显著优势。首先是居住地块统一享有100米的显著限高条件，此高度在北京住宅地块中较为罕见。尤为关键的是，规划允许在保持建筑规模总量不变的前提下，各住宅地块可直接进行统筹平衡，合理调整各地块建筑规模指标（类似规划曾出现在海淀半壁店地块）。这一灵活性为后期规划设计提供了广阔空间，百米限高结合指标统筹机制，不仅有助于塑造丰富的城市天际轮廓线，更能有效拓展楼间距，切实提升未来居住体验。
其次，该地块群地处副中心核心区，距离北京市委、市政府500米左右。滨北运河北岸，享有天然河景生态资源。交通配套也较为方便，距离地铁6号线北运河东站直线距离约500米，距离地铁22号线/平谷线（在建）直线距离约400米，双轨交优势明显。
区域内项目竞争激烈
该地块前期吸引中建玖合一家企业报名，最终其以74.91亿元收入囊中。
据了解，中建玖合为中建二局旗下地产开发平台，后者母公司为中国建筑（601668.SH）。中建玖合近两年甚少在北京拿地，上一次在京拿地时间为2023年6月份，当时其以54.05亿元摘得大兴西红门的一宗宅地，随后开发为中建·玖玥府，于当年底开盘，目前去化近八成，成交均价6.1万元/平方米。记者就此联系中建玖合咨询其对该地块的规划，但截至发稿其未回复。
回顾2025年通州区土拍市场，尽管供应相对有限，但均取得了不俗的成绩：4月8日，通州区八里桥FZX-0401-6044、6049地块吸引招商蛇口、中国金茂+东亚新华、绿城中国、中海地产等几家房企竞拍。最终经过155轮举牌后，招商蛇口以27.082亿元竞得，溢价率16.28%。
4月29日，梨园镇强力家居6007地块吸引中铁建、招商蛇口、中能建、康润竞拍，经过将近一个半小时的竞争，最终中铁建以7.7552亿元摘得该地块，溢价率21.94%。
目前，区域内在售项目招商云璟揽阅主打刚需及改善客群，成交均价约5.89万元/平方米。金隅花溪云锦近期入市，网签均价约5.5万元/平方米。处于尾盘阶段的招商璀璨公元销售均价约为5.73万元/平方米。
与此同时，新入市项目如中铁建所持地块成交楼面价约3.58万元/平方米非常谋略，招商八里桥双子地块楼面价为3.12万元/平方米。作为后续入市项目，本次出让的副中心地块将在价格定位与产品策略上，或与上述在售及待售项目形成直接市场竞争格局。
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